Comment fonctionne le déficit foncier pour un appartement à rénover mis en location ?
Quand vous louez un logement vide au régime réel, vos charges et vos travaux se déduisent de vos loyers. Si ces dépenses dépassent les loyers, vous créez un déficit. La part de ce déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ; le reste se reporte sur vos loyers des 10 années suivantes.
Un plafond doublé, à 21 400 €, existe pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, payés jusqu'au 31 décembre 2027. Il est optionnel : on le simule avant de l'activer.
Les travaux qui comptent (et ceux qui ne comptent pas)
Le fisc range les travaux en trois familles.
L'entretien et la réparation remettent le bien en état : peinture, plomberie, électricité, toiture. L'amélioration apporte un confort nouveau : isolation, chauffage plus performant, salle de bains modernisée. Ces deux familles sont déductibles.
À l'inverse, la construction, la reconstruction et l'agrandissement ne le sont pas. Créer de la surface habitable, surélever ou démolir pour rebâtir ne donne droit à aucune déduction. Les frais de notaire ne comptent pas non plus. Les intérêts d'emprunt se déduisent, mais seulement de vos loyers, jamais du revenu global. Gardez chaque facture à votre nom : elle sera votre preuve.
Exemple : un T3 rue Saint-Jean avec 40 000 € de travaux
Prenons un T3 rue Saint-Jean acheté 120 000 €, avec 40 000 € de travaux réglés la première année : fenêtres, isolation, chauffage, électricité, salle de bains. Il est loué nu 600 € par mois, soit 7 200 € par an. Les charges courantes (taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance) coûtent 1 750 €. Pour simplifier, on suppose un achat sans emprunt et une tranche marginale d'imposition de 41 %.
Les loyers de 7 200 €, moins 1 750 € de charges et 40 000 € de travaux, laissent un déficit de 34 550 €. Une première part de 10 700 € s'impute sur votre revenu global : à 41 %, l'impôt baisse de 4 387 € dès la première année.
Les 23 850 € restants se reportent sur vos loyers futurs. Ceux-ci, environ 5 450 € nets par an, sont effacés en un peu plus de quatre ans. Vous évitez alors l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit environ 13 900 € d'économie. Au total, l'avantage avoisine 18 300 €, soit 45 % des travaux. Cette simulation est illustrative : votre situation personnelle peut tout changer.
Les règles à respecter (location nue, 3 ans)
Le déficit foncier suppose une location nue au régime réel. Le micro-foncier, applicable sous 15 000 € de loyers, ne permet aucune déduction de frais réels, et la location meublée interrompt le dispositif.
Surtout, vous devez garder le bien en location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation. Des travaux payés en 2026 imposent donc de louer au moins jusqu'au 31 décembre 2029. En cas de vacance ou de revente anticipée, l'administration remet en cause la déduction et recalcule vos revenus des 3 années précédentes. Seuls l'invalidité, le licenciement et le décès font exception.
Anticipez aussi le calendrier du DPE : la classe G est interdite à la location depuis 2025, la F le sera en 2028 et la E en 2034. Un bien rénové garde donc toute sa valeur locative. Pour cadrer votre projet, découvrez notre accompagnement en investissement locatif et revenus fonciers.
Déficit foncier ou statut du bailleur privé ?
Depuis la loi de finances 2026, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) offre une autre voie : amortir le bien au lieu de déduire les travaux. Il concerne les acquisitions réalisées entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour un ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'achat. C'est le cas dans notre exemple : 40 000 € sur 120 000 €.
L'amortissement porte sur 80 % du prix, travaux compris. En loyer intermédiaire, il atteint 3 % par an, soit environ 3 840 € dans notre exemple. En contrepartie, vous louez nu pendant 9 ans, avec des loyers et des ressources de locataires plafonnés.
Le déficit foncier offre donc un gain fort et rapide, avec 3 ans d'engagement et des loyers libres. Le statut du bailleur privé étale l'avantage, au prix d'un engagement plus long et de loyers encadrés. Le bon choix dépend de votre tranche d'imposition, de vos autres revenus fonciers et de votre horizon de détention. Faites simuler les deux scénarios avant de signer : c'est l'un des leviers de notre expertise pour réduire la pression fiscale.